Con riferimento alla tassazione delle unità immobiliari locate da una persona fisica, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni, occorre distinguere tra due regimi impositivi differenti:
- il regime che si può definire ordinario (articoli 37 e 38, TUIR);
- il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi (articolo 3, d.lgs. 14 marzo 2011 n. 23, c.d. “cedolare secca”).
REGIME DI TASSAZIONE “ORDINARIO”
Il regime “ordinario” di tassazione degli affitti consiste nell’assoggettare ad irpef il 95% dei canoni di affitto. Tale importo va a cumularsi con gli altri redditi percepiti dal contribuente ed è soggetto alle aliquote irpef ordinarie che sono le seguenti:
- redditi fino ad € 15.000 aliquota del 23%;
- redditi tra € 15.001 ed € 28.000 aliquota del 25%;
- redditi tra € 28.001 ed € 50.000 aliquota del 35%
- reddito oltre € 50.001 aliquota del 43%.
REGIME DI TASSAZIONE AFFITTI “CEDOLARE SECCA”
In alternativa, al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’IRPEF, gli affitti possono essere assoggettati alla cedolare secca.
Possono optare per l’applicazione della cedolare secca i proprietari o i titolari di diritti reali di godimento, su “unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo” a terzi al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni. La cedolare secca pertanto può riguardare solo immobili censiti in catasto come abitazioni (categoria catastale A, escluso A/10) e destinati in concreto ad uso abitativo, oltre alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
L’opzione al regime della cedolare secca consente di tassare i relativi affitti con un’aliquota secca del 21% (oltre a non dover versare l’imposta di bollo e di registro in sede di registrazione o proroga del contratto); inoltre qualora i contratti di affitto siano stipulati “ a canone concordato” l’aliquota di tassazione è ulteriormente ridotta al 10%.
I contratti a canone concordato prevedono che il costo della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative; inoltre, i contratti a canone concordato devono avere una durata di 3+2 anni.
Per beneficiare dell’aliquota ridotta al 10% i contratti a canone concordato devono essere vidimati da un’associazione di proprietari o da un’associazione di inquilini; per i contratti a canone concordato “non assistiti” (cioè conclusi senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria) è, invece, necessaria un’apposita attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo.
In merito all’attestazione necessaria per i contratti non assistiti, il decreto Semplificazioni n. 73/2022 ha stabilito che l’attestazione per il contratto a canone concordato viene estesa a tutti i contratti stipulati successivamente al suo rilascio purché mantengano lo stesso contenuto di quello per cui è stata rilasciata in relazione alle caratteristiche specifiche dell’immobile (superficie, balconi, terrazze, ascensore, ecc.).
L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata al momento della registrazione del contratto o delle annualità successive, oppure in sede di proroga. In sede di registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso. L’opzione nelle annualità successive, o in sede di proroga, va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente (o 30 giorni dal momento della proroga) utilizzando sempre il modello RLI.
Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. Per i contratti di locazione in cui è indicata espressamente la rinuncia all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.
Infine, L’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 373 del 10 settembre 2019 ha chiarito che può usufruire del regime della cedolare secca, applicando l’aliquota del 21%, anche il privato che loca un proprio immobile ad uso abitativo al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per un periodo inferiore a trenta giorni, tramite il portale online “AirBnB”. Per tali contratti, per i quali non c’è l’obbligo di registrazione, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, senza presentare il modello RLI e senza inviare alcuna comunicazione al conduttore.
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